市区房价的二分之一 安宁还是不是“洼地”？
导语
人和企业，都是用脚在投票：
市区房子太贵，总有一部分购房/投资需求外溢。
市区土地太难抢，总有一部分房企被挤到城边上。
本文关键词：
1、安宁城区/太平土地市场
2、安宁太平一手房价
3、在售项目情况
楼市硝烟下的安宁
上次，小陈在前文中提到过一次，昆明周边县区的“苏醒”。
一方面，我们可以看到在7月份，昆明周边县区的预售证占比超过全昆明一半，而这些安宁、嵩明、宜良、富民等区域恰恰都是不在7月1日调控限购的区域范围内。
另一方面，我们也可以看到在最近开盘/开放售楼部的项目中，安宁、嵩明、富民项目开始全面爆发：
恒大昆海湖（安宁太平）、新城碧桂园雅樾（安宁宁湖）、创佳·半山御府（安宁太平）、中梁华府（安宁宁湖）、俊发空港城（嵩明杨林）、长水航城（空港新区）。
众多郊县区域，无疑，安宁最火。
如今，中梁、碧桂园、中航里程、保利、三一集团、宝能、大连圣亚纷纷进入抢占市场，以下，算是外来品牌强势碰撞安宁楼市下的小插曲：
“本来我们想租一个铺面拿来当展厅，结果房东一听到是租给我们，还反悔了”——来自某外来品牌开发商小伙伴的原话。
（本地人抗拒外来房企，并且认为这样会推高本地房价）
安宁城区土地市场
去年6月23日，中梁地产首入安宁，土地位于安宁大屯附近，约37.14亩，溢价率高达139%，土地价格560万元/亩。
就算是在昆明郊县的安宁，这块地同样吸引了15家开发商出价抢地（所以溢价率这么高），也是当时安宁历史最高价的土地，按照容积率不超过3.5计算，楼面地价约2400元/㎡。
去年9月27日，同属于大屯附近，连然街道1宗23.77亩城镇住宅兼批发零售用地挂牌交易，中梁再次拿地，单价为338万元/亩，楼面地价约1105元/㎡。
不到一年以后，安宁大屯附近的地价已经上涨到700w/亩。
今年4月24日，又是连然街道大屯片区，中航里城（现在已经属于保利旗下）溢价37.85%拿下53.16亩商住用地，容积率≥2且≤3.5，根据成交价3.7亿左右计算，土地价格698.82万元/亩，楼面地价约2994元/㎡。（底价成交）
也是4月24日，新城控股拿下连然街道（大屯社区居委会二组、张家坝居民小组）84亩住宅兼批发零售用地，容积率＞3且≤3.8，成交价5.81亿，土地价格690.75万元/亩，楼面地价2726.63元/㎡。（这块土地溢价率42.62%）
一块底价成交，一块溢价，土地价格都已经上涨到690w-700w/亩之间，无论是主动接受也好，被迫服从也罢，这个价格最终还是“卖出去”了。
今年6月14日，安宁连然街道约87亩土地进行拍卖，该宗土地由三一集团旗下公司拿下，土地成交价约为2.07亿元，溢价率达33%。土地单价为238.73万元/亩，楼面地价为1023元/㎡。
（该宗土地在今年4月还因为无人报名而流拍，属于为城镇住宅兼批发零售用地，三一集团，就是三一重工那个三一啊，挖掘机、起重机、混凝土机械等）
而昆明市区内的土地，今年3月16日耗时5小时的土拍大战，碧桂园9.61亿元总价拿下位于经开区清水片区的1宗255.3亩城镇住宅用地，溢价109%，楼面价3529元/㎡，土地单价376.4万/亩。（也就是现在的碧桂园东园项目）
再看刚刚过去的7月份，鑫海汇旗下昆明万睿房地产拿下广福路南侧的139亩地，成交价为9.77亿元，楼面地价约3286元/平米，土地单价约701万/亩。
（根据鑫海汇和“万”字头的一贯特征，红星天铂对面即将迎来万科新项目）
虽然昆明主城内底价成交的土地大多属于“定制”系列（700-800w/亩），但是，这价格，再对比一下安宁，莫名忧伤。
安宁太平土地市场
相比安宁大屯都是几十亩的小地皮，太平新区的楼盘就是大地主了。
去年9月，位于安宁太平新城约64亩的土地被俊发拿下，容积率＞1.0≤1.6，溢价600万元，以7253万元的价格获得，土地价格113万元/亩，楼面地价为1063元/㎡，这个土地是玉龙湾后续用地。
去年11月，安宁太平新城3宗商住混合用地共224亩被本土房企创佳拿下，成交价格为47725万元，溢价率为108%。整体单价约213万/亩，楼面地价约2130元/㎡。
（就是安宁那个开发了金色半岛、金色国际、金色理想、金色xx等等的那个创佳）
以下是太平新区的规划建设的巨无霸项目，太平仅这4个项目，占地就达到38268亩。
（图片来源云南房网，作者赵以仙，制表时间为今年4月）
下面是小陈统计的，最近一年，通过正常土地招拍挂程序，房企拿地情况。
开发商 | 拿地时间 | 拿地面积 | 楼面价（元/㎡） | 目前进度 |
中梁 | 2017年6月 | 37.14亩 | 2400 | 中梁华府，在售 |
中梁 | 2017年9月 | 23.77亩 | 1105 | 中梁博翠，在售 |
中航里城 | 2018年4月 | 53.16亩 | 2994 | 暂未亮相 |
新城控股 | 2018年4月 | 84亩 | 2726 | 新城碧桂园雅樾，已开售楼部 |
三一 | 2018年6月 | 87亩 | 1023 | 暂未亮相 |
俊发 | 2017年9月 | 64亩 | 1063 | 玉龙湾，前期房源在售 |
创佳 | 2017年11月 | 224亩 | 2130 | 创佳·半山御府，已开售楼部 |
一手房市场行情
就我们对安宁市区的楼盘走访发现，大多还是以本地地缘客户为主。所以，营销手段上，也偏向“接地气”，简单粗暴的发传单还居然蛮有效果。
再看非安宁市区内的太平新区，奥特莱斯、昆华医院、安宁-昆明轨交经过、离市区不差过30分钟车程，这里的客户则是昆明市区高价导致需求外溢的刚需、养老/旅居/投资客为主，对外营销往往偏向——生下来，活下去，玩的都叫“生活方式”。
（大项目才有可能做成“湖光山色”，这已经成为安宁太平项目的标配，图片为恒大金碧天下，图片来自云南乐居，摄影陈述峰）
目前来看，纯粹依赖本地客户的安宁市区项目来说，以中梁华府为例，面市6个月，均价7.5k，毛坯交付，目前接近清盘。
而下一个安宁城区面市的项目则是新城·碧桂园·雅樾项目，并且带装修，新城+碧桂园联手打造，品牌也不比中梁弱，开盘价格很显然是周边同类项目毛坯价+装修价。
其实，东湖边上的东湖新天地，大屯新区的金色理想，都是6k多，无奈尾盘在售，所剩户型太小（都是两房），本地人也看不上这样的小户型。
从三四年前，安宁市中心安宁世贸广场六千多的单价来看（当时也宣称豪宅），安宁市区的房价涨幅不如昆明市区。
而太平片区，在售的热门楼盘以恒大金碧天下、俊发玉龙湾、恒大昆海湖、万辉星城、花样年麓湖国际为主。
昆海湖此前销售火爆，价格却不低，高层产品卖到7000-8000，洋房9500，带装修。
而根据网友qiuqiu的反映，“昆海湖、万辉暂时没货了”。
花样年项目由于是接手的新楼盘，还有货，价格是11层的小高层，96平米三房价格在60w左右，折算下来6k多的单价（毛坯），相较于七八千的几个楼盘，这价格还有点实惠。
以此对照昆明房价来看：
安宁市区，一直保持昆明主城二环附近房价二分之一的水平，
太平新城，一直保持着昆明主城三环外房价二分之一的水平。
照这样来看，安宁的房价跟着昆明大势涨跌，其实还基本没变过。
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